ドバイ不動産関連コラム

ドバイ不動産関連コラム|ワイズコンサルタンシー

ドバイ不動産関連コラム

弊社コンサルタントによるドバイ不動産に関連したコラム|ブログ記事。
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MAY
10
徐々に形を表してきた、VAT(付加価値税)導入のフレームワーク
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UAE(を始めGCC諸国全体)では、過去数年のオイル価格の下落とその長期化の予想の影響から、付加価値税(VAT)の導入を決めた事は1 年以上前のコラム、「ドバイ/UAEでVAT(付加価値税)導入が発表された」で書いた。時が経つのはとても早い。(子供が生まれてからは特に・・・)実際の運用開始を8ヶ月後に控え、純粋なスペキュレーションを含め現在さまざまな情報が出てきている。[PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); UAEのVAT導入のフレームワーク(Educated Guessによる)UAEのMinistry of Finance(財務局)が最近様々なオープン・ワークショップを行っており、法律の根幹となるであろう様々な事項が一般にシェアされはじめた。 そこで、ここでは弊社で耳にした(目にした)いくつかの事項についてまとめたい。(あくまでもウワサの範疇で、実際の運用がどうなるかはまだ未定) 付加価値税率は5%で、一部のアイテムにはゼロ%。 年間AED375,000以上(1000万円程度)の売上がある企業が対象で、年間AED187,500以上の会社は自由意志にによる申告 VAT専用のポータルサイトが2017年10月1日にオープンするだろう 付加価値税の支払いは四半期ごとが濃厚 VAT税の登録と支払いは電子決済にて 医療と教育セクターは非課税 不動産セクターには特別なルールが設けられる可能性ファイナンシャルセクターとフリーゾーン会社については特別なルールか設けられる予定であるが、今のところ詳細は未定 GCC諸国内の貿易取引に関しては、特別なルールが設けられる予定。 ここで上記から個人的に気になるものを幾つかピックアップしたい「一部のアイテムにはゼロ%」前回VATに関するコラムを書いたときには、付加価値税の除外アイテムリストの中に「自転車」というのがあって、「え?」と思われた方も多いかもしれない。これは何かと運動不足で糖尿病患者の多い状況を打破したい、というUAE政府の思惑ならでは、という感じがしたのだが、視点は違うが最近ドバイでは「ドバイを世界一のスマートシティにする」という目標を掲げており、自転車を始めクリーンエネルギーに関連する事業に関心が

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SEP
16
ドバイ最大の不動産展示会、Cityscape 2016レポート
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先週、9月毎度のドバイ最大の不動産展示会"Cityscape(シティスケイプ)"がドバイ・ワールドトレードセンターにて開催された。 ドバイ不動産市場は、オイル価格低下によるインベスターセンチメントの低下にもかかわらず底固さを見せており、今年のCityscapeも盛況だったようだ。 [PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 最近、中東最大のある銀行の担当者と会った際、ドバイの銀行全般の話として、とにかくカネ余りの状態だ、と聞いた。 混乱する近隣中東諸国のマネーが避難先としてドバイへ集まってきているからだ。 特に最近はクーデター未遂事件が起こったトルコから、かなりの資金がドバイへ流れてきているらしい。 他にも、とにかく国を挙げての低金利政策でカネ余りジャブジャブの先進諸国のマネーも来ているのかもしれない。 というわけで、ドバイ不動産に対するインベスターのニーズも永遠に続きそうな勢いだ。もちろんドバイにとってはグッドニュースだ。 では今年もシティスケイプを視察してきたので、最近の代表的なディベロッパーの動向を見てみたい。 エマール(Emaar) 押しも押されぬドバイNo1ディベロッパーがエマールだ。 エマールは過去にドバイ・ダウンタウン、ドバイマリーナ、エミレーツヒルズなど、ドバイを代表する巨大不動産プロジェクトを成功させ、それぞれ評価が高い。 エマールが近年力を入れているのが、開発余地が残り少なくなりつつあるダウンタウンエリアの新規プロジェクトと、新たに巨大プロジェクトを計画しているドバイクリーク沿いのクリーク・ハーバー。そしてこちらも評価が高いディベロッパー、メラーズ・ホールディングス(Meraas)とのJVにて開発するDubai Hills Estate(ドバイヒルズ)の3つのプロジェクトだ。 だが、今回のシティスケイプではちょっと毛色の違うプロジェクトをローンチした。 それはEmaar South(エマール・サウス)というDWC(ドバイ・ワールド・セントラル=アル・マクトゥーム空港)の隣に開発するゴルフヴィラ・コミュニティだ。 価格も2BRのタウンハウスがAED700,000(約2000万円)から、と市街地よりかなり安い価格を出してきている。SQFあたりの価格ではダウンタウン

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SEP
04
ザ・ワールド・アイランドの今
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ザ・ワールドとは、ドバイ政府系列の不動産ディベロッパー、ナヒール社が、マスター・ディベロッパーとして埋め立てを行った、世界地図を模した300の人工島からなるオフショアの巨大プロジェクトだ。 [PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); これぞドバイと言える、野心的で夢があり、圧倒的なスケールであり、ド派手であり、しかしながら経済効率的にはとんでもなく無駄、という非常にユニークなプロジェクトだ。 日本などではタックスぺイヤー(納税者)の圧倒的な反対によって、このようなバカバカしくも実はジニアスかもしれないプロジェクトが実行されることは絶対ありえないと思うが、夢を売ってお金を集めるドバイでは「GO」だ。実際それによってお金が集まってくるのだから、それはそれでスゴイと言える。 ナヒールはまずハームジュメイラの埋め立てを完成し、その後パーム・ジュベルアリ、そしてこのザ・ワールドの埋め立てを完成させた。 しかしリーマン後の世界経済停滞のあおりを受け、3つ目のパームアイランドであるパーム・デイラは埋め立て途中で頓挫し、このザ・ワールドとパーム・ジュベルアリは島上の開発が進まず、その後しばらく放置される結果となっていた。 もちろん当時ナヒール社自身も相当ヤバい状況に陥る。 だが2012年以降のドバイ不動産市場のV字回復とともに、島上の開発を始めるチャレンジャーが現れ始めた。(島にはそれぞれバイヤーがいて、開発はそれらのバイヤー次第となる。)地元ドバイでもさほど知られていないが、ザ・ワールド・アイランドにはすでにビーチクラブがオープン! 一番最初に開発されたのはドバイ王様の家族の別荘だが、最初の商業施設として誰でもアクセスできる施設を開発したのが、インド人ビジネスマンによって開発されたレバノン島(ザ・ワールドには国名がつけられている)のビーチクラブだ。 The Island/ザ・アイランド・ビーチクラブと言う。 昨年、このビーチクラブを訪れた時の写真。確か行くには1人200Dhs強(6000円程度)かかる。   ビーチクラブからオンショアのドバイ高層ビル群を眺めるビューはなかなかのもので、オフショアプロジェクト、ザ・ワールドのポテンシャルを感じさせる。 だがこのビーチクラブが、申し訳ないがはっきり

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FEB
13
ドバイ今昔 - 航空写真で見る開発前後のドバイ
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昔といってもたったの10年ほど前のことです。 最近なんとなくGoogle Earthを眺めていたところ、年を遡って同じエリアの航空写真を表示できる機能があることを発見。 ドバイのように急速に発展し、過去15年で多くのメガプロジェクトを完成させたドバイにとっては、さぞかしスゴイことになっているのでは・・・というわけで調べてみたのが今回の企画。ダウンタウン・ドバイ まずはドバイの現在の中心地ダウンタウン・ドバイ。 今をときめくダウンタウン・ドバイはこの様な感じですが、 ダウンタウン:クリックで拡大(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 現在のGoogle Earthの航空写真はこちら。2004年時点では、こうでした。 2004年時点では、多くのエリアでは工事の地ならしが終わったところ、という状況でしょうか。ドバイモールなど跡形もありませんね。 "Burj Residences"プロジェクトは最も早くに工事が始まった様子で、基礎工事が終わりすでに低層階が建ち始めています。 よくよく見ると、世界一高いタワーであるブルジュ・ハリファの基礎が形になっているのわかります? このブルジュ・ハリファですが、この時点ではブルジュ・ドバイと呼ばれていました。ブルジュ=塔という意味ですが、文字通りドバイの繁栄を象徴する「ドバイの塔」となる予定だったのです。 ですがドバイショックが起き・・・アブダビからお金を借りる代わりに塔の名前を譲った、というのが一般的な噂です。(「カリファ」はアブダビの王様の名前。公式にそういう話があったわけではありません。) ザ・ワールド こちらはドバイならでは、桁外れのオフショア・プロジェクト、ザ・ワールド(The World)。 こんな奇抜なプロジェクトは、良くも悪くもドバイかイケイケ時の中国くらいでしか実行できないんじゃないでしょうか。こういうプロジェクトはエフィシェンシー(efficiency)さが最重要で遊び心の無い(さらに国家予算に余裕の無い)日本ではありえませんね。 ザ・ワールド:クリックで拡大現在、ザ・ワールドには今ひとつ垢抜けないビーチクラブがオープンしており、予約すれば誰でもアクセスできます。 ただし周りの島々は開発が進まず手付かずか、工事の真っ最中かのどち

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SEP
11
ドバイ不動産展示会 シティスケイプ2015レポート
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9月8日から10日まで、中東最大の不動産展示会、"Cityscape Global 2015"がドバイのワールド・トレード・センター(コンヴェンション・センター)で開かれた。今年に入ってからドバイ不動産市場はスローダウンしているが、オフプランプロジェクトのローンチは衰えを見せていない。会場は熱気に満ちていた。Maydanによるプロジェクト"Maydan One" 各ディベロッパーが上の写真の様な模型を見せ、現在販売中のユニットを投資家に販売していく。どのディベロッパーも大規模なプロジェクトのローンチを発表しているが、実際にこれが全部完成したらかなり過剰供給となる。最終的には、中止になったり、規模を縮小するプロジェクトも出てくるので、とにかくオフプラン物件の購入は気をつける必要がある。絶対完成させるディベロッパーもあれば、責任感の無いディベロッパーもあるからだ。 それでは気になったデベロッパーの様子をいくつか挙げたいと思う。MERAASJBRのザ・ビーチや、Al Waslロード沿いのCity Walkなど、コンテンポラリーで洒落た商業施設を手がけるメラーズ・ホールディングスは、古いアラブ風建築のブースで落ち着いた雰囲気。これが何のプロジェクトか確認しなかったが、最近バールドバイ寄りのドバイクリーク沿いで大規模な工事を行っているので、おそらくこのプロジェクトなのだろう。あれもメラーズだったのか。なかなか期待の持てるコマーシャル・プロジェクトだ。EMAARオフプラン物件を買う場合、とにかく外したくなかったらエマールを買えばよい。と断言でできるほど、ドバイのディベロッパーでは最も規模の大きい、そして最も評価されているディベロッパーだ。オフプラン物件価格のベンチマークとなるのもエマールのプロジェクト。ただし不動産市場が過熱している時には、買うことすら難しい。まず新規プロジェクトのローンチがあると、セールスイベントに参加するために抽選されなければならない。ちなみにこの時点では価格は公表されない。そしてセールスイベントで間取り図を見ながら自分の順番が回ってくるのを待ち、順番が回ってきたところでセールスマン/セールスレディと話して価格を知ることができる。そこで買うかどうか、買うならどのユニットを買うかを即決。その場で物件価

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JAN
07
ドバイ不動産 2015年展望
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弊社のドバイ不動産紹介サイトでも同じ内容で投稿しているが、「ドバイ不動産・2015年の展望」を筆者の勝手な所感も交えて書きたいと思う。(2013年9月に書いた「バブルの目が出始めた感のあるドバイ不動産」 も合わせてどうぞ)ドバイ不動産は、2013年初頭から2014年半ばまで急激な価格の上昇を見せた。場所にもよるが、総じて平均50〜100%のアップ率という凄まじいもので、中には底値から3倍程度の価格に上昇したケースもあった。「ドバイショック」からの完全復活だった。その後2014年後半以降、売買トランゼクション自体は未だに多いものの、価格上昇はやや落ち着いた感がある。ドバイ政府による、新しいモーゲージルールや不動産登録料のアップなどもバブル鎮静に一役買ったようで、前回のバブル時(2006〜2008年)に比べ成熟した市場になりつつあると感じさせる。[PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); ドバイ不動産2015年展望そこで2015年の展望。オイル価格の下落に伴い、地域のインベスター・センチメントが弱気になることが予想でき、同程度の不動産価格を維持するか、または若干の価格の下落、というのが大方の予想のようだ。英国の大手プロパティ・リサーチ会社によれば、高級一戸建て(Villa)タイプの不動産は10%程度の価格下落、との予想だが、不動産なのに株の様にボラティリティの高いドバイ不動産だから、10%どころかもっと下落するかもしれない。ドバイのように常に人口が爆発的に増えている市場の場合、不動産価格はいずれ上がることが想定されるので、下がったら買い時。 そこで現時点でドバイ不動産に投資するのであれば、当然ながらキャピタルゲインを狙わずインカムゲイン(家賃収入)狙いの投資をお勧めするし、それは2013年9月の時点でも書いた。今後少なくとも5年〜10年程度不動産を保有し、着実に家賃収入をあげ、 将来不動産価格のサイクルが上昇した時に売る、という方法をとれば非常にリスクの少い、尚且つ確実な収入が得られる堅実な投資が可能だ。(現状、ドバイ不動産の純利回りは、物件やエリアによるが、総じて5〜9%程度。) なんといってもドバイ不動産投資の魅力は、税金が無い(売買時の手数料などを除けば、かかる費用は管理費のみ)10年後には今よ

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SEP
10
バブルの芽が出始めた感のあるドバイ不動産
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今年に入ってからのドバイ不動産業界は、4年前の不動産バブル崩壊をすっかり忘れたかの様な活況を呈している。ここ1年で明らかに人口は増え、不動産価格は半年間で30%〜50%程度の上昇を見せるなど、再度ドバイブームに火がつきそうである。欧米系列の地元紙ではちらほらと不動産バブルの再来を予見する記事が目につく様になり始めた。いずれにしろ、不動産を始めとしてドバイに相当な投資資金が流れ込んでいるのは事実のようだ。現在、ドバイ不動産に資金が流れ込んでいる背景には以下の事情がある。アラブの春で混乱中の近隣諸国の金持ちが資金をドバイへ避難させ、不動産を買っているドバイは近隣諸国マネーのリスク回避地となっており、周辺国の混乱はしばらく収まりそうも無い景気停滞しているヨーロッパのお金持ちが租税回避の為にドバイの不動産を買っている他には、中国の不動産バブル崩壊を懸念した中国の富裕層がドバイへ資産を移している、2020年のエクスポ開催地がドバイに決定した場合にさらに不動産価格が上がると見込んでいる投機家がドバイ不動産に目を付けている、などといった分析もある。ドバイ不動産投資|資産運用サポート>>ドバイの代表的な居住地区の紹介と家賃相場>>ふむ。エクスポ開催で不動産価格がつり上がるとは知らんかった。愛知万博で不動産価格なんて上がりましたっけ?富裕層の資産の避難と言えば、有罪判決を受けたタイ元首相のタクシン氏が母国から逃げてドバイに住んでいる、なんてのもドバイにとんでもない金持ちが投資する1つの例ですね。<スポンサー広告> (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); ところで日本では、インフレ感を演出するのにアベノミクスが(今のところ)成功するまで10年(20年?)もかかってしまったが、ドバイでは人々が儲け話にすぐに飛びつくから実に簡単。エクスポを始め値段を上げられる理由は何でもいいという事だろう。とにかくそれらしい理由をつければすぐにそれに飛びつく人がたくさんいるのだから。他にもミクロのレベルで、たった4年前にバブルが崩壊したドバイ不動産が再びブームになる理由はいくらでもある。ビジネスと移民の流入で相対的に人口は増え続け、レギュレーションの大幅な変更が無い限り人口増加は続くもともと日本人とは比べ物

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JAN
21
中国人が投げ売りドバイ不動産物件を狙う!
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今日のアラビアン・ビジネス紙より。Chinese investors to target distressed Dubai real estate価格の下がったドバイ不動産物件目当てに20人以上の中国人投資家グループが来月ドバイにやってくるという話。サブプライム問題&リーマン倒産後に完全崩壊したアメリカの不動産を買いあさったのも中国人だったが、ドバイ不動産にも目をつけているらしい。すでにドバイには150000人(ドバイ人口の10%!!)の中国人がいて、ドバイ不動産にもかなり投資しているという事だ。記事下には「(ドバイに)来て見てってくれ、でも征服しないで」というコメントが付いていて苦笑してしまう。日本人にとっては「バブル崩壊のドバイ不動産?」と思う人も多いかもしれないが、中国人のこういった「多少のリスクがあっても投資してくる」アグレッシブさは見習うべきところが多い。株でも不動産でも新規ビジネスでも、多くの日本人は不景気な時期はまったく手を出さない。でも実は不景気な時の方が価格が下がっているので長期的に見れば投資チャンスだ。逆に景気が良い時期には、メディアが投資だなんだでブームを起こすのでそれにつられて価格の高い時に投資してしまう。もちろん上がりすぎた価格は下がるので、短期的に見ると損をするし、今回のように世界的な大不況になってしまうと目もあてられない。 ドバイ不動産でも日本人投資家がよくドバイにやってきたのは2007年、2008年のバブルまっただ中で、結果論だが当然そこで買ってしまっていたら損をする。ドバイバブル中はドバイ不動産をネタにした怪しい会社がセミナーやら何やらで投資家からお金を集めていたらしく、そういった詐欺被害に会われた方も多いようだ。バブル中はそういった詐欺会社も多いから実はリスクも高いのだ。日本のバブル絶頂期に株を買ったと考えればもっとわかりやすい。現在の日経平均は最高時(1989年!)に比べて30%にも満たない。20年経ってもまだ大損。(ところでアメリカDow Jones平均は過去2年の下落を考慮しても総じて右肩上がりだ。日本の経済政策の悪さ、何かと悲観的な国民性というのも影響しているのだろう)というわけで日本人ももっと投資に対して賢くなるべきではなかろうか。投資にしてもビジネス進出にしても日本人は行動が遅い。できるだけリスクを取らない様に、と考え

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JAN
04
ブルジュ・ドバイ(Burj Dubai)今日午後オープン!
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たびたび延期されてきた、世界一高いビル"ブルジュドバイ(Burj Dubai)"の落成式が今日行われます。当日なのに正式な時間がまだ決まってないところがドバイですが、 2009年の終わりを「ドバイ・ショック」でネガティヴに終わらせてしまったドバイにとっては、2010年を明るくスタートさせる良い機会になりそうです。落成式/竣工式とは言っても、おそらくまだ工事終わってません。日本では工事が終わってからオープンするのがあたりまえですけどね。「突貫工事してでも期日に終わらせ、責任をまっとうする」が日本人の心ですが・・・・ドバイでは"工事がだいたい終わったら"オープンしちゃいます。これをここでは"ソフト・オープン"といいますが、ドバイ・メトロも駅の半分以上が開業しないままソフト・オープンしました。この国をあげての"いい加減さ"が良いとこでもあり、悪いとこでもあるわけです。ところでこのブルジュ・ドバイ。中には1044のレジデンス・ユニット、49のオフィス・フロア、160部屋のアルマーニ・ホテル、11ヘクタールのガーデン、6つの噴水などの水施設、3000台分の駐車場などが完備されます。ちなみにレジデンスやオフィスはすでに売り切れているので「廃墟ビル」とか「バベルの塔」といった表現はあってません。(ドバイ・バブルの象徴ですから「バブルの塔」ではありますね。)ただ持ち主が入居するのかどうかは不明なので「入居者が少ないビル」になる可能性はあります。日本ではサムソン建設(韓国企業)が造ったということでいろいろ言われそうですが、もうそろそろそういう「やっかみ」のようなことを言うのは辞めた方がいいのでは、と個人的に思います。ブルジュドバイも施行はサムソン中心ですが米SOM社、地元のアラブテック、日本の日立プラントテクノロジーなど世界中の色んな企業が携わってます。最近ではUAEの原子力発電の建設も韓国企業が受注しました。ドバイでビジネスをしてると思いますけど、中国、韓国企業は日本企業に比べて元気だし(アグレッシブでずうずうしい、という言い方もありますけど)、物品も様々な分野で日本の商材よりはるかに売れています。いつまでも「日本製品が最高!」とは言ってられません。品質が最高でも、ビジネスとしては売れなければ意味があり

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DEC
14
アブダビによる10ビリオンUSドルのドバイ支援が合意に至る。
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アブダビ政府とUAEセントラルバンクによる10ビリオン・ドルのドバイ救済が合意に至った。という記事はアラビアン・ビジネス紙より。$10bn deal agreed to help pay off Dubai World debt先週末から、12月14日に迫っていたナヒールのイスラム債(sukuk)が償還されるのでは?というウワサが流れていたが、これで実際に返済されそうだ。償還日は今日(14日)だが2週間の猶予があるのでそれまでには完了する。これはドバイにとっても世界市場にとってもグッド・ニュース。結局のところ、"やっぱり"アブダビが助けることになった。ところで、結局返せるのなら2週間前の「ドバイ・ショック」の大騒ぎはいったい何だったの?ということになってしまった。この変のドタバタは相変わらずドバイという感じだが、もっと早く手を打っておけば世界中で大騒ぎにならずに済んだのに‥‥と思う。とある英紙の報道では、誰もシェイク(王様)に悪い事を言いたくないので事が悪化してしまった。とあったが、本当にシェイク自身も直前までナヒールとドバイワールドの惨状を知らず、結果として大騒ぎになってしまったのかもしれない。独裁政治の悪いところだが、逆に問題定義されると独裁政治は行動が早い。今回のアブダビによる救済もあっと言う間に決まってしまった。早い救済決定は良いけど、これを機にドバイ・ワールドとナヒールの業務の透明性を増してほしいもんです。ついでにドバイ政府の透明性も信頼回復の為に増すべきでしょう。密室政治を改めるべきです。密室政治と言えば‥‥日本の政治も密室ですけど、ある意味ドバイの独裁政治と真逆ですよね。リーダーがいない日本の政治はクビのすげ替えだけで、いつまでたっても何も決まらない‥‥年金問題なんて私が最後に日本に住んでた10年以上前からあったような。日本も北ヨーロッパのような福祉国家をめざすのか、アメリカのような弱肉強食国家をめざすのか、本気で議論が必要な時期にきてると思うんですけどね。借金が多いのに税金も上げないなんて、オイルが出るのを期待しているのでしょうか?私個人的には、クリントン元アメリカ大統領でも招聘して4年くらい日本の首相をやらせたら、かなり日本の政治もマシになるんじゃないかと思ったりします。(半分冗談ですが‥‥) ブログエントリーへ戻る>&g

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ドバイの不動産購入に関する疑問をQ&A形式にてまとめてみました。ご覧下さい。

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