ドバイ不動産投資/購入の為のQ&A

  1. ドバイ不動産購入のためのQ&A

ドバイ不動産投資/購入の為のQ&A

ドバイ不動産投資セミナー 動画|ワイズ コンサルタンシー
投資家の多くは、ドバイに不動産物件を本当に買おうと思う時に、多くの疑問をもつと思います。

したがって、大切な情報を得るためには現地の事情を良く知る現地の不動産専門家に問い合わせるべきです。

ドバイ不動産を斡旋する業者の多くは、ドバイの不動産に関して知識が無いケースも多く、購入後にトラブルに陥るケースが後をたちません。ドバイの不動産投資に関する法律、商習慣は日本とはまったく異なります。

ドバイ不動産購入の際に知っておきたい事柄

 1. ドバイ不動産の魅力って何ですか?

ドバイはエメラルド・グリーンのアラビア湾に面した世界有数のリゾート地で、世界一の高層ビル'Burj Dubai(バージュ・ドバイ)'、ヤシの木型の人工島「パームジュメイラ」等世界的に有名な不動産物件が多数存在します。 購入する際の税金、固定資産税などが無税というのも大きな魅力です。

しかも世界で最も治安の良い都市の1つで、東京以上に安全と言われています。 アメリカ等の不動産投資に比べ手数料が安いのも利点です。

2.日本人が、ドバイに不動産を買うことはできますか。

はい。非居住者の日本人でもドバイの不動産を買うことができます。UAEはオープンな国で、外国人投資家を歓迎しています。
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パームジュメイラ
3.政府の規制はありませんか。

いいえ、ありません。UAEには、投資資金を制限なく持ち込めます。しかし外国人が買えるのは「フリーホールド」と呼ばれるエリアの物件のみです。不動産売買に関する法律は首長国ごとに違います。投資として人気のある首長国はドバイ、その他にアブダビ、ラス・アル・ハイマ首長国です。

4.日本語を話す観光ガイドから聞いたんですが、物件を買ったらビザ(滞在許可証)がもらえるんですか。

条件付で2年間の居住者ビザを取得することができます。
2017年現在、
  • 不動産オーナーとして不動産局へ登録されている。
  • 1ミリオン・ディルハム(日本円約2700万円)以上の物件である。
  • 最低1万ディルハムのサラリー証明。どこの国でもOK。
  • このビザではUAEで働けない
以上の条件を満たし、なおかつドバイ経済局へ「不動産投資家」として届けでれば2年間有効(更新可)のビザが支給されます。

*UAEでは法律がよく変わるので注意が必要です。最新の情報はお問い合わせ下さい。

5.ドバイの土地は1坪いくらですか。

ドバイでは、土地の公示価格や路線価がないので分かりません。外国人はフリーホールド以外の土地は買えません。

フリーホールドであっても買えるのは政府系ディベロッパーに繋がりのある下請けディベロッパー/エージェント等です。ドバイ・アブダビ土地購入を謳った原野商法詐欺に引っかからないように気をつけて下さい。   

6.プール付ヴィラを買いたいのですが、どのように良い物件を見つけられるでしょうか?

ドバイでは不動産協会や共同仲介方式といったものがないので、優良な物件を持ってる業者もいればそうでない業者もおり、オフプラン物件でなければ価格も売り手の言い値でスタートするため、賢い投資をする為にはかなりの知識を必要とします。信用できる現地の専門家に相談し、良い不動産物件を特別に探してもらうのが懸命です。  

7.買主は、手数料を不動産会社に払いますか。

ドバイでは不動産屋が介入する場合としない場合(ダイレクト・フロム・オーナー物件)、売り主が代理人(エージェント)を立てている場合など様々なので手数料もあったりなかったりです。通常不動産エージェント手数料は2%です。手数料以外にドバイ不動産局への登録料金4%がかかります。

8.家とかコンドミニアムを買いたい時は、持主と直接に会って交渉しますか。

そのケースもありますが、売主と買主との間の交渉、物権譲渡の手続きは売主と買主の代理人(Power of Attorney)又は不動産エージェントを通して行われるのが一般です。これはリセールの場合、買い手、売り手、ディベロッパー(場合によってはビルディングオーナーも)全員が同じ手続きのテーブルにつく必要がありますが、外国人オーナーの多いドバイでは同じ日に都合を合わせるのが難しく、代理人を使うケースが多いです。また賃貸運用の際も代理人が行うことで、賃貸契約の際に物件オーナーがわざわざドバイに来る必要がなくなります。

9.不動産を買ったら、お金はどうやって払うのですか。日本のように、売主の銀行口座に払い込みますか。

ドバイ首長国では、オフプラン物件に関してはエスクロー会社が不動産取引の金銭を扱っています。リセール物件の場合、もちろん売り主の銀行口座に払い込みできますが、安全のために譲渡手続き時に小切手等を使うのが慣習です。  

10.不動産取得税と消費税は払いますか。

いいえ。ドバイでの不動産取引には、どちらの税金もありません。固定資産税、相続税もありません。
11.ドバイでホーム・ローンを借りることができますか。日本では、たくさん収入がありますが、ドバイでは全くありません。

現在ドバイの銀行は非居住者に対して一部の国の国籍者(英国やインドなど)を除き融資は行いません。ですがディベロッパー傘下の融資会社からは今後門戸が開かれる可能性はあります。   

12.自分のコンドミニアムを賃貸できますか。

もちろんできます。ワイズ コンサルタンシーへご相談ください。

13.家賃収入に税金を払いますか。

UAE政府への税金はありませんが、メンテナンス・フィー/サービス・チャージ(管理費)を毎年ディベロッパーへ払います。家賃収入はUAEでは課税されませんが、お客様の居住国が日本の場合、日本にて納税義務があります。
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ワイズではお客様のご予算、ご希望に会わせてベストな物件を紹介致します。

紹介物件の一例は「ドバイ売買不動産紹介・物件リスト(インベントリー)」にてご覧に慣れます。

外国人が不動産購入可能なエリア"フリーホールド"とそれぞれの地区につてい紹介しています。

ワイズ・マネージメント・コンサルタンシーでは、ドバイ不動産をお持ちのお客様のために不動産管理・運用も行っております。


ワイズマネージメント・コンサルタンシーによる、ドバイ不動産投資セミナー動画。


ドバイ不動産関連コラム

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MAY
10
徐々に形を表してきた、VAT(付加価値税)導入のフレームワーク
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UAE(を始めGCC諸国全体)では、過去数年のオイル価格の下落とその長期化の予想の影響から、付加価値税(VAT)の導入を決めた事は1 年以上前のコラム、「ドバイ/UAEでVAT(付加価値税)導入が発表された」で書いた。時が経つのはとても早い。(子供が生まれてからは特に・・・)実際の運用開始を8ヶ月後に控え、純粋なスペキュレーションを含め現在さまざまな情報が出てきている。[PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); UAEのVAT導入のフレームワーク(Educated Guessによる)UAEのMinistry of Finance(財務局)が最近様々なオープン・ワークショップを行っており、法律の根幹となるであろう様々な事項が一般にシェアされはじめた。 そこで、ここでは弊社で耳にした(目にした)いくつかの事項についてまとめたい。(あくまでもウワサの範疇で、実際の運用がどうなるかはまだ未定) 付加価値税率は5%で、一部のアイテムにはゼロ%。 年間AED375,000以上(1000万円程度)の売上がある企業が対象で、年間AED187,500以上の会社は自由意志にによる申告 VAT専用のポータルサイトが2017年10月1日にオープンするだろう 付加価値税の支払いは四半期ごとが濃厚 VAT税の登録と支払いは電子決済にて 医療と教育セクターは非課税 不動産セクターには特別なルールが設けられる可能性ファイナンシャルセクターとフリーゾーン会社については特別なルールか設けられる予定であるが、今のところ詳細は未定 GCC諸国内の貿易取引に関しては、特別なルールが設けられる予定。 ここで上記から個人的に気になるものを幾つかピックアップしたい「一部のアイテムにはゼロ%」前回VATに関するコラムを書いたときには、付加価値税の除外アイテムリストの中に「自転車」というのがあって、「え?」と思われた方も多いかもしれない。これは何かと運動不足で糖尿病患者の多い状況を打破したい、というUAE政府の思惑ならでは、という感じがしたのだが、視点は違うが最近ドバイでは「ドバイを世界一のスマートシティにする」という目標を掲げており、自転車を始めクリーンエネルギーに関連する事業に関心が

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SEP
16
ドバイ最大の不動産展示会、Cityscape 2016レポート
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先週、9月毎度のドバイ最大の不動産展示会"Cityscape(シティスケイプ)"がドバイ・ワールドトレードセンターにて開催された。 ドバイ不動産市場は、オイル価格低下によるインベスターセンチメントの低下にもかかわらず底固さを見せており、今年のCityscapeも盛況だったようだ。 [PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 最近、中東最大のある銀行の担当者と会った際、ドバイの銀行全般の話として、とにかくカネ余りの状態だ、と聞いた。 混乱する近隣中東諸国のマネーが避難先としてドバイへ集まってきているからだ。 特に最近はクーデター未遂事件が起こったトルコから、かなりの資金がドバイへ流れてきているらしい。 他にも、とにかく国を挙げての低金利政策でカネ余りジャブジャブの先進諸国のマネーも来ているのかもしれない。 というわけで、ドバイ不動産に対するインベスターのニーズも永遠に続きそうな勢いだ。もちろんドバイにとってはグッドニュースだ。 では今年もシティスケイプを視察してきたので、最近の代表的なディベロッパーの動向を見てみたい。 エマール(Emaar) 押しも押されぬドバイNo1ディベロッパーがエマールだ。 エマールは過去にドバイ・ダウンタウン、ドバイマリーナ、エミレーツヒルズなど、ドバイを代表する巨大不動産プロジェクトを成功させ、それぞれ評価が高い。 エマールが近年力を入れているのが、開発余地が残り少なくなりつつあるダウンタウンエリアの新規プロジェクトと、新たに巨大プロジェクトを計画しているドバイクリーク沿いのクリーク・ハーバー。そしてこちらも評価が高いディベロッパー、メラーズ・ホールディングス(Meraas)とのJVにて開発するDubai Hills Estate(ドバイヒルズ)の3つのプロジェクトだ。 だが、今回のシティスケイプではちょっと毛色の違うプロジェクトをローンチした。 それはEmaar South(エマール・サウス)というDWC(ドバイ・ワールド・セントラル=アル・マクトゥーム空港)の隣に開発するゴルフヴィラ・コミュニティだ。 価格も2BRのタウンハウスがAED700,000(約2000万円)から、と市街地よりかなり安い価格を出してきている。SQFあたりの価格ではダウンタウン

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SEP
04
ザ・ワールド・アイランドの今
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ザ・ワールドとは、ドバイ政府系列の不動産ディベロッパー、ナヒール社が、マスター・ディベロッパーとして埋め立てを行った、世界地図を模した300の人工島からなるオフショアの巨大プロジェクトだ。 [PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); これぞドバイと言える、野心的で夢があり、圧倒的なスケールであり、ド派手であり、しかしながら経済効率的にはとんでもなく無駄、という非常にユニークなプロジェクトだ。 日本などではタックスぺイヤー(納税者)の圧倒的な反対によって、このようなバカバカしくも実はジニアスかもしれないプロジェクトが実行されることは絶対ありえないと思うが、夢を売ってお金を集めるドバイでは「GO」だ。実際それによってお金が集まってくるのだから、それはそれでスゴイと言える。 ナヒールはまずハームジュメイラの埋め立てを完成し、その後パーム・ジュベルアリ、そしてこのザ・ワールドの埋め立てを完成させた。 しかしリーマン後の世界経済停滞のあおりを受け、3つ目のパームアイランドであるパーム・デイラは埋め立て途中で頓挫し、このザ・ワールドとパーム・ジュベルアリは島上の開発が進まず、その後しばらく放置される結果となっていた。 もちろん当時ナヒール社自身も相当ヤバい状況に陥る。 だが2012年以降のドバイ不動産市場のV字回復とともに、島上の開発を始めるチャレンジャーが現れ始めた。(島にはそれぞれバイヤーがいて、開発はそれらのバイヤー次第となる。)地元ドバイでもさほど知られていないが、ザ・ワールド・アイランドにはすでにビーチクラブがオープン! 一番最初に開発されたのはドバイ王様の家族の別荘だが、最初の商業施設として誰でもアクセスできる施設を開発したのが、インド人ビジネスマンによって開発されたレバノン島(ザ・ワールドには国名がつけられている)のビーチクラブだ。 The Island/ザ・アイランド・ビーチクラブと言う。 昨年、このビーチクラブを訪れた時の写真。確か行くには1人200Dhs強(6000円程度)かかる。   ビーチクラブからオンショアのドバイ高層ビル群を眺めるビューはなかなかのもので、オフショアプロジェクト、ザ・ワールドのポテンシャルを感じさせる。 だがこのビーチクラブが、申し訳ないがはっきり

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FEB
13
ドバイ今昔 - 航空写真で見る開発前後のドバイ
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昔といってもたったの10年ほど前のことです。 最近なんとなくGoogle Earthを眺めていたところ、年を遡って同じエリアの航空写真を表示できる機能があることを発見。 ドバイのように急速に発展し、過去15年で多くのメガプロジェクトを完成させたドバイにとっては、さぞかしスゴイことになっているのでは・・・というわけで調べてみたのが今回の企画。ダウンタウン・ドバイ まずはドバイの現在の中心地ダウンタウン・ドバイ。 今をときめくダウンタウン・ドバイはこの様な感じですが、 ダウンタウン:クリックで拡大(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); 現在のGoogle Earthの航空写真はこちら。2004年時点では、こうでした。 2004年時点では、多くのエリアでは工事の地ならしが終わったところ、という状況でしょうか。ドバイモールなど跡形もありませんね。 "Burj Residences"プロジェクトは最も早くに工事が始まった様子で、基礎工事が終わりすでに低層階が建ち始めています。 よくよく見ると、世界一高いタワーであるブルジュ・ハリファの基礎が形になっているのわかります? このブルジュ・ハリファですが、この時点ではブルジュ・ドバイと呼ばれていました。ブルジュ=塔という意味ですが、文字通りドバイの繁栄を象徴する「ドバイの塔」となる予定だったのです。 ですがドバイショックが起き・・・アブダビからお金を借りる代わりに塔の名前を譲った、というのが一般的な噂です。(「カリファ」はアブダビの王様の名前。公式にそういう話があったわけではありません。) ザ・ワールド こちらはドバイならでは、桁外れのオフショア・プロジェクト、ザ・ワールド(The World)。 こんな奇抜なプロジェクトは、良くも悪くもドバイかイケイケ時の中国くらいでしか実行できないんじゃないでしょうか。こういうプロジェクトはエフィシェンシー(efficiency)さが最重要で遊び心の無い(さらに国家予算に余裕の無い)日本ではありえませんね。 ザ・ワールド:クリックで拡大現在、ザ・ワールドには今ひとつ垢抜けないビーチクラブがオープンしており、予約すれば誰でもアクセスできます。 ただし周りの島々は開発が進まず手付かずか、工事の真っ最中かのどち

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SEP
11
ドバイ不動産展示会 シティスケイプ2015レポート
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9月8日から10日まで、中東最大の不動産展示会、"Cityscape Global 2015"がドバイのワールド・トレード・センター(コンヴェンション・センター)で開かれた。今年に入ってからドバイ不動産市場はスローダウンしているが、オフプランプロジェクトのローンチは衰えを見せていない。会場は熱気に満ちていた。Maydanによるプロジェクト"Maydan One" 各ディベロッパーが上の写真の様な模型を見せ、現在販売中のユニットを投資家に販売していく。どのディベロッパーも大規模なプロジェクトのローンチを発表しているが、実際にこれが全部完成したらかなり過剰供給となる。最終的には、中止になったり、規模を縮小するプロジェクトも出てくるので、とにかくオフプラン物件の購入は気をつける必要がある。絶対完成させるディベロッパーもあれば、責任感の無いディベロッパーもあるからだ。 それでは気になったデベロッパーの様子をいくつか挙げたいと思う。MERAASJBRのザ・ビーチや、Al Waslロード沿いのCity Walkなど、コンテンポラリーで洒落た商業施設を手がけるメラーズ・ホールディングスは、古いアラブ風建築のブースで落ち着いた雰囲気。これが何のプロジェクトか確認しなかったが、最近バールドバイ寄りのドバイクリーク沿いで大規模な工事を行っているので、おそらくこのプロジェクトなのだろう。あれもメラーズだったのか。なかなか期待の持てるコマーシャル・プロジェクトだ。EMAARオフプラン物件を買う場合、とにかく外したくなかったらエマールを買えばよい。と断言でできるほど、ドバイのディベロッパーでは最も規模の大きい、そして最も評価されているディベロッパーだ。オフプラン物件価格のベンチマークとなるのもエマールのプロジェクト。ただし不動産市場が過熱している時には、買うことすら難しい。まず新規プロジェクトのローンチがあると、セールスイベントに参加するために抽選されなければならない。ちなみにこの時点では価格は公表されない。そしてセールスイベントで間取り図を見ながら自分の順番が回ってくるのを待ち、順番が回ってきたところでセールスマン/セールスレディと話して価格を知ることができる。そこで買うかどうか、買うならどのユニットを買うかを即決。その場で物件価

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JAN
07
ドバイ不動産 2015年展望
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弊社のドバイ不動産紹介サイトでも同じ内容で投稿しているが、「ドバイ不動産・2015年の展望」を筆者の勝手な所感も交えて書きたいと思う。(2013年9月に書いた「バブルの目が出始めた感のあるドバイ不動産」 も合わせてどうぞ)ドバイ不動産は、2013年初頭から2014年半ばまで急激な価格の上昇を見せた。場所にもよるが、総じて平均50〜100%のアップ率という凄まじいもので、中には底値から3倍程度の価格に上昇したケースもあった。「ドバイショック」からの完全復活だった。その後2014年後半以降、売買トランゼクション自体は未だに多いものの、価格上昇はやや落ち着いた感がある。ドバイ政府による、新しいモーゲージルールや不動産登録料のアップなどもバブル鎮静に一役買ったようで、前回のバブル時(2006〜2008年)に比べ成熟した市場になりつつあると感じさせる。[PR] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); ドバイ不動産2015年展望そこで2015年の展望。オイル価格の下落に伴い、地域のインベスター・センチメントが弱気になることが予想でき、同程度の不動産価格を維持するか、または若干の価格の下落、というのが大方の予想のようだ。英国の大手プロパティ・リサーチ会社によれば、高級一戸建て(Villa)タイプの不動産は10%程度の価格下落、との予想だが、不動産なのに株の様にボラティリティの高いドバイ不動産だから、10%どころかもっと下落するかもしれない。ドバイのように常に人口が爆発的に増えている市場の場合、不動産価格はいずれ上がることが想定されるので、下がったら買い時。 そこで現時点でドバイ不動産に投資するのであれば、当然ながらキャピタルゲインを狙わずインカムゲイン(家賃収入)狙いの投資をお勧めするし、それは2013年9月の時点でも書いた。今後少なくとも5年〜10年程度不動産を保有し、着実に家賃収入をあげ、 将来不動産価格のサイクルが上昇した時に売る、という方法をとれば非常にリスクの少い、尚且つ確実な収入が得られる堅実な投資が可能だ。(現状、ドバイ不動産の純利回りは、物件やエリアによるが、総じて5〜9%程度。) なんといってもドバイ不動産投資の魅力は、税金が無い(売買時の手数料などを除けば、かかる費用は管理費のみ)10年後には今よ

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SEP
10
バブルの芽が出始めた感のあるドバイ不動産
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今年に入ってからのドバイ不動産業界は、4年前の不動産バブル崩壊をすっかり忘れたかの様な活況を呈している。ここ1年で明らかに人口は増え、不動産価格は半年間で30%〜50%程度の上昇を見せるなど、再度ドバイブームに火がつきそうである。欧米系列の地元紙ではちらほらと不動産バブルの再来を予見する記事が目につく様になり始めた。いずれにしろ、不動産を始めとしてドバイに相当な投資資金が流れ込んでいるのは事実のようだ。現在、ドバイ不動産に資金が流れ込んでいる背景には以下の事情がある。アラブの春で混乱中の近隣諸国の金持ちが資金をドバイへ避難させ、不動産を買っているドバイは近隣諸国マネーのリスク回避地となっており、周辺国の混乱はしばらく収まりそうも無い景気停滞しているヨーロッパのお金持ちが租税回避の為にドバイの不動産を買っている他には、中国の不動産バブル崩壊を懸念した中国の富裕層がドバイへ資産を移している、2020年のエクスポ開催地がドバイに決定した場合にさらに不動産価格が上がると見込んでいる投機家がドバイ不動産に目を付けている、などといった分析もある。ドバイ不動産投資|資産運用サポート>>ドバイの代表的な居住地区の紹介と家賃相場>>ふむ。エクスポ開催で不動産価格がつり上がるとは知らんかった。愛知万博で不動産価格なんて上がりましたっけ?富裕層の資産の避難と言えば、有罪判決を受けたタイ元首相のタクシン氏が母国から逃げてドバイに住んでいる、なんてのもドバイにとんでもない金持ちが投資する1つの例ですね。<スポンサー広告> (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); ところで日本では、インフレ感を演出するのにアベノミクスが(今のところ)成功するまで10年(20年?)もかかってしまったが、ドバイでは人々が儲け話にすぐに飛びつくから実に簡単。エクスポを始め値段を上げられる理由は何でもいいという事だろう。とにかくそれらしい理由をつければすぐにそれに飛びつく人がたくさんいるのだから。他にもミクロのレベルで、たった4年前にバブルが崩壊したドバイ不動産が再びブームになる理由はいくらでもある。ビジネスと移民の流入で相対的に人口は増え続け、レギュレーションの大幅な変更が無い限り人口増加は続くもともと日本人とは比べ物

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