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ドバイ不動産投資・運用のすゝめ

ドバイ不動産投資・運用のすゝめ

ドバイ不動産投資・運用のすすめ|ワイズ コンサルタンシー
このページでは「ドバイ不動産投資・運用のすすめ」と題し、10年以上に渡り、日本人投資家、及び弊社自身が持つドバイの不動産を運用してきた、弊社コンサルタントの所感を軸に、ドバイ不動産に投資するアドヴァンテージ/ドバイ不動産投資へのすすめ、また同時に考えうるリスクについてまとめます。

不動産の減価償却という考え方はドバイ不動産には無い

減価償却で不動産の価値が毎年下がっていくと言う考え方は、固定資産税という税制が存在する日本独自のものです。

すべてが鉄筋コンクリート建設のドバイでは、ヨーロッパと同様に、いわゆる日本の法定適用年数を過ぎても高い資産価値を維持する事ができ、物価の上昇にしたがって資産価値も上がっていくため、購入時よりも売却時に高く売れることがほとんどです。

また、売却時の世界的な経済状況などにより、購入時よりも安い価格でしか市場に出せない場合も、何年か運用してインカムゲインを得た後の売却であれば、家賃収入/売却益のトータルで考えれば、損することはまずありえません。

ニューヨークやヨーロッパのを例にすれば、築100年の鉄筋コンクリートアパートなど、まだまだ現役です。

ドバイ不動産も基本的にこの様な考え方をします。

日本では、地震があるためか、雨の多い気候のせいか、またはハウスメーカーの戦略か、日本独自の木造建築によるものか、耐久年数が30年程度の建物しか建てません。
いわゆる一般的な収入の世帯主は、住居を1軒購入するために20〜30年のローンを組み、それによって人生はそれに縛られ、30年後に建て替えが必要になるため、その子もまた20〜30年のローンを組み、それに人生を縛られる、という繰り返しです。

家族として資産を残していく効率が非常に悪いのです。

ヨーロッパ的な考え方では、一旦手にした不動産は、手入れをし、必要に応じてリフォームをしながら住み続けることによって、子供や孫の代まで財産として残ります。そして相続していく間に金銭的な余裕が生まれれば、その他の不動産を購入して、住まない物件は家賃収入へまわし、資産を増やしていく事が可能です。

ドバイでは多くの物件がまだまだ新しいため、実際の耐久年数がどの程度かはまだ証明されていませんが、ヨーロッパの建築方式を基本にした鉄筋コンクリートの頑丈な作りであること、錆の原因となる雨がほとんど降らないことから、ヨーロッパと同様な耐久年数を期待できると考えられます。

まずは「不動産は2〜30年で朽ちてしまうもの」とは考えず、一旦買ったら自分の子供・孫へと、資産として残せるものだという考え方を持って下さい。

不動産として国外に資産を分散してリスク回避

危ないと言われつつ、永遠に続きそうな日本の財政赤字・財政不安ですが、永遠に赤字国債を発行し続けるわけにはいきません。それが可能なら理論的には赤字国債による無税国家が可能になるでしょう。

ドバイ不動産はUAEディルハム(AED)にて購入し、賃貸・運用しますが、AEDは世界で最も安定し流通している通貨:USドルにペッグしていますので、為替リスクはありません。UAE(アラブ首長国連邦)が政治的に安定していることもプラスです。

税金対策はシンプルな方がよい

ドバイに不動産を持った場合、UAE政府への固定資産税や相続税、贈与税などはまったく有りません。単純に、
  • 購入
  • 運用してインカムゲイン
  • 管理費の支払い
  • 売却時のキャピタルゲイン

の4点のみを考えれば良いのです。

このシンプルさが魅力です。(お客様が日本居住者の場合は、日本にて納税義務が発生しますので、日本での納税義務・節税方法については、日本の専門家にご相談下さい。)


ただし非居住者ではUAE/ドバイの銀行の住宅ローン(融資)は利用できない

ですので中古物件を購入する場合、全額を購入できるキャッシュが必要になります。
そこで弊社では、数年後の完成時までに分割払いが可能なオフプラン(プレビルド)物件の購入をおすすめしています。

最近は物件完成後に50〜80%を払えば良い、支払いタームの物件も出てきており、ドバイ不動産は一層購入しやすくなっています。

市場を見極め家賃を設定すれば、テナントは入る

弊社ではドバイに住むあらゆる人種、国籍者を対象にテナントを探します。
日本人だけを対象にすると、そもそも人口が少ない(ドバイ日本人口は3000人程度)ため、賢いやり方とは言えません。

確かに日本人は相対的に物件を綺麗に使いますが、日本人以外でも殆どは良識ある人々です。日本人以外に貸し出す事をそれほど心配する必要はありません。

またドバイの不動産物件の床はタイル(フローリングしても良い)、壁は壁掛けテレビや絵画/写真の展示で穴があいても後に埋められ、何度でも上からペイントして綺麗に蘇るタイプの、手入れのしやすい造りです。

弊社では、必要に応じてこれらの業者の手配も行います。

ドバイ不動産購入のリスク

2018年現在高級物件は供給過剰気味で、安易なキャピタルゲイン狙いは避けたほうが無難です。

またドバイ不動産は投機を呼びやすく、「需要供給のバランスが崩れやすい」という面もありますので、市場の不動産相場価格よりも高い値段で中古物件を買わされないよう、注意する必要があります。

またディベロッパーにより、物件や管理体制の評判の良し悪しがありますので、それも購入時に考える必要があります。


ワイズ@ソーシャル・ネットワーク

弊社ワイズ・コンサルタンシーでは、ドバイ情報、法人設立・法人維持やビザに関するレギュレーションの変更、ドバイ不動産情報などについて、常にソーシャル・ネットワークにて最新の情報を配信しております。

度々レギュレーションが変わり、情報が錯綜しやすい地域特性もありますので、最新の情報に興味のあるお客様は、是非ワイズ・コンサルタンシーのSNSページのフォローをご検討下さい。

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